REIT en la Argentina: la apuesta por el metro cuadrado "rezagado" en el mercado de capitales

Con un ticket mínimo de entrada de $1.000 y pagos trimestrales de rentas en dólares, el instrumento ya suma más de 10.000 inversores. Las claves de un modelo probado a nivel global que busca capturar el potencial de apreciación del metro cuadrado porteño en comparación con las capitales de la región.

Exponentes del mercado bursátil e inmobiliario analizaron la evolución del primer fondo transado en el mercado secundario local.

El mercado inmobiliario porteño transita un punto de inflexión. En un contexto donde los activos financieros argentinos registraron fuertes recuperaciones en sus cotizaciones desde los mínimos de 2022 y 2023, y los salarios en dólares junto con los precios de bienes y servicios ajustaron al alza, el valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires quedó rezagado en términos relativos. Frente a este diagnóstico, el lanzamiento del primer REIT (Real Estate Investment Trust) en el país buscó tender un puente entre la liquidez del mercado de capitales y el respaldo intrínseco de los inmuebles, transformando un mercado históricamente ilíquido en una alternativa dinámicamente transada.

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Este martes, Ámbito participó de una exclusiva charla en el Audi Lounge, que contó con las exposiciones del desarrollador inmobiliario del Grupo Briones, Beltrán Briones, e Ignacio Abuchdid, fundador y presidente de Grupo IEB. Allí, se explicaron las dinámicas operativas de este nuevo instrumento, que salió al mercado el pasado mes de junio, y la lógica detrás de las adquisiciones por debajo del costo de reposición, así como las perspectivas de emisión en el corto plazo.

Al respecto, Briones contó que el fondo adquiere inmuebles en CABA para alquilarlos y distribuir los ingresos entre sus inversores cada tres meses. Además, las respectivas cuotapartes pueden negociarse en el mercado secundario, lo que permite obtener liquidez sin necesidad de vender una propiedad completa. "Los inversores ganan por los alquileres y, si el valor de los inmuebles que adquirimos sube, también aumenta el valor del fondo y de la cuotaparte", resaltó.

El REIT, que tendrá una segunda emisión entre entre fin de año y principios de 2027, toma como referencia modelos que funcionan desde hace décadas en EEUU y otros mercados internacionales. Entre sus ventajas, sus impulsores destacan la diversificación de la cartera, la reducción de los costos asociados a la compra directa de propiedades y la posibilidad de ingresar al negocio inmobiliario con montos bajos.

Beltrán Briones e Ignacio Abudchid impulsan el primer REIT argentino, que captó u$s45 millones y permite invertir en una cartera de propiedades desde $1.000.

El fondo ya cuenta con más de 10.000 inversores y logró capitalizar u$s45 millones en su primera emisión. "Es interesante invertir en real estate y poder liquidar una porción de tu posición. Yo me compro un departamento en Puerto Madero, que me sale u$s1 millón. Yo no puedo vender $200.000 si quiero cambiar el auto. Con el REIT vos podés comprar u$s1 millón en cuotapartes y si te quedás sin liquidez, podés vender una porción de ello en el mercado secundario", subrayó Briones.

Abudchid sostuvo que el atractivo del instrumento también responde a las oportunidades que identifica en el mercado inmobiliario porteño. Según su análisis, el precio del metro cuadrado medido en dólares quedó rezagado frente a la evolución de otros activos financieros, los salarios y los precios de la economía durante los últimos años.

En ese sentido, Briones explicó que "el real estate tiene dos patas: el alquiler, que sería el cupón, y la apreciación, que es el valor del metro cuadrado". En ese sentido, el ejecutivo destacó que se busca combinar rendimientos anuales por alquileres de entre 6% y 8% en moneda dura con la posibilidad de una valorización de los inmuebles, aunque aclaró que el desempeño futuro dependerá de las condiciones del mercado.

Entre las operaciones realizadas, los responsables mencionaron la compra de un inmueble en Esmeralda y Paraguay, en Retiro, a unos u$s1.700 por metro cuadrado, con una renta estimada del 8,3% anual. También destacaron la adquisición de un edificio en Recoleta, con un rendimiento del 8,6%, y de una oficina AAA en Parque Patricios también en alquiler, con una renta del 10% anual en dólares.

De acuerdo a los expositores, estas propiedades se adquirieron por debajo de sus respectivos costos de reposición, una estrategia que busca aprovechar las oportunidades de compra que ofrece el mercado actual.

Para finalizar, los ejecutivos anticiparon que continuarán anunciando adquisiciones durante los próximos días, mientras preparan una nueva salida al mercado. El objetivo, señalaron, es ampliar progresivamente el patrimonio del fondo y consolidarlo como una alternativa de inversión inmobiliaria dentro del mercado de capitales argentino.